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Comprar ou vender sem susto!

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A pressa é inimiga da perfeição.

Você consegue imaginar se é possível comprar um imóvel através de um Alvará Judicial e, ainda assim, surgir falhas para efetivar a transcrição?

Pois bem. Por mais absurdo que pareça, é possível.

Há um caso de um imóvel com mais de 50 anos, herança dos avós que, diante de circunstâncias particulares, foi necessária urgente busca de autorização judicial para venda. Recebido o pedido Alvará com a Escritura e averbações, o juiz mandou que fosse feita a avaliação do imóvel por um perito que analisou os documentos, avaliou o imóvel, elaborou um relatório minucioso e, conforme autorizavam os documentos, o juiz expediu o Alvará para a venda do imóvel na totalidade. A necessidade da venda era urgente, o negócio para o comprador era excelente e assim, através dos serviços de uma imobiliária, rapidamente, foi concluída a venda através de Escritura no Cartório.

Tudo parecia perfeito, ademais, todos os trâmites legais, contratuais e cartorários foram rigorosamente cumpridos. Todavia, no momento da averbação da venda na escritura do imóvel, foi constatado que a última averbação não havia sido feita corretamente pelo Cartório e, esta falha, extremamente incomum, levou todos a erro.

Por isso é tão importante a análise detalhada de todos os documentos que envolvem a compra e a venda de um imóvel, pois, nem sempre a melhor informação é aquela que aparece nos documentos, nos contratos, nas transcrições ou matrículas, e ainda que estes sejam levados para apreciação do poder judiciário, pode haver falhas que só um especialista em direito imobiliário pode apontar.

 

Você sabe o que é Prenotação?

Supondo que você compre um imóvel através de Escritura de Compra e Venda lavrada em Cartório, após cumprimento de todas as formalidades legais e contratuais.

Todavia, ao levar a Escritura para o registro na matrícula do imóvel, você constata que não foi suficientemente diligente: há uma PRENOTAÇÃO que impede o registro do Título de compra do imóvel.

O que isso quer dizer? Quer dizer que o imóvel que você comprou foi vendido anteriormente, já foi levado para registro e por isso, tem preferência no registro do título na matrícula.

Melhor dizendo, quando você compra um imóvel e apresenta o título, contrato ou escritura de compra e venda para registro na matrícula do imóvel, você recebe um protocolo, um número que comprova que você solicitou o registro da compra de determinado bem imóvel. Referido protocolo ou anotação prévia feita pelo oficial do registro público no título apresentado para registro chama-se PRENOTAÇÃO. Diz-se então que o título protocolado está automaticamente PRENOTADO e isso dá prioridade no registro em relação àqueles que vierem a ser protocolados posteriormente.

Salvo algumas exceções legais ou determinações da Corregedoria Geral da Justiça que determinam suspensão ou prorrogação do prazo de validade até efetivo registro, a prenotação tem prazo de validade de 30 dias.

No entanto, importa aqui alertar que há situações em que um vendedor concretiza a venda do mesmo imóvel com diversos compradores e esta situação somente é conhecida quando dois ou mais compradores apresentam o mesmo justo título para registro e são surpreendidos com uma prenotação sobre o mesmo objeto.

E agora, o que fazer?!

Dependendo da situação da prenotação, a próxima providência é buscar reparação, defesa ou garantias através de medida judicial. No entanto, a prévia diligência com assessoria jurídica especializada em direito imobiliário ainda é a medida mais sensata e responsável para possibilitar que o seu negócio imobiliário alcance, de modo seguro e eficaz, o resultado almejado.

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